【大家さんがんばって！】
空室に悩む大家さんでも
素敵な入居者さんと出会える
フィーリングリフォーム®空室対策アドバイザーの鈴木です。
住む人の気持ちを考えた
想い描いた素敵な入居者さんと出逢える・・
そんな空室対策を想っています。
昨日は、『空室対策 ペルソナ設定ワークショップ』でした
今回もペリソナ設定ワークショップは、大盛り上がり！
無事、終了しました！
今回は、大家さんも、不動産会社さんも
管理会社さんも参加いただき
それぞれの立場からのご意見や
質問が飛び交っていました
その中で、不動産会社の方が
”入居してくれれば誰でもいい”という考えでは
後から、大変な苦労を背負うことになる”
とおっしゃっていたことが
強く心に残りました。
ほんとうに仰るとおり！！
と思ったので
回想も交えながらお話しします
長年付き合ってきている管理会社さんだから、
信用しているからと
管理会社さんに丸投げで
賃料の振込だけあればいいと考えていませんか？
できるだけ良い入居者さんを確保するためにも、
大家さんも審査をしましょう
大家さんが信頼している管理会社さんは、
これまでも熱心に募集活動をして
入居促進を図ってくれていると考えます。
これまでも熱心に募集活動をして
入居促進を図ってくれていると考えます。
しかし、管理会社さんは会社ですから従業員も入れ替わったり、
入居募集がうまくいかなくて空室がふえてくると、
順調に良い入居者さんばかりを決めてくれるとは限りません。
入居募集がうまくいかなくて空室がふえてくると、
順調に良い入居者さんばかりを決めてくれるとは限りません。
繁忙期ともなりますと管理会社さんも大忙し、
まず、お申し込みがあった時点で、管理会社さんから
「このような方がお申し込みがされていますがどうなさいますか？」
と申込内容を送ってくれるでしょう。
その内容をご自分でもご覧になって、
保証人や保証会社も納得が得られる申込で、
ご本人の状況も大丈夫そうであると
考えて了承されていますか?
保証人や保証会社も納得が得られる申込で、
ご本人の状況も大丈夫そうであると
考えて了承されていますか?
その保証内容も把握しないまま契約をお任せしていませんか？
私は、先日、若い２０代の新婚さんの入居申し込みに
仲介さんにあらかじめ了承を得て
連帯保証人のお父様に、このようなお電話を差し上げました。
保証人をお引き受けくださいましてありがとうございます。
この度は息子さんのご結婚おめでとうございます。
この度、当マンションをお借りいただくにあたり
連帯保証人様にご連絡を差し上げております。
〜中略〜
お若い二人なので、しっかりされているとはいえ
経験値はお父様にかないません
今後とも、お二人の良き相談相手となって
何かございましたら、ご連絡くださいますよう
お願いいたします。
とお話をして、
お父様の人となりもわかって安心しました。
お父様の人となりもわかって安心しました。
また、お父さんも貸主からの連絡で安心されたようでした。
大家さんは契約の相手方となりますので、
必要な内容はしっかりと把握して入居してもらいましょう。
必要な内容はしっかりと把握して入居してもらいましょう。
それが入居後のトラブル回避にもなり長く住んでもらえることにつながります。
大家さんが入居活動に積極的に参加することは、
これだけではありません。
これだけではありません。
賃貸物件の周辺の美化、
例えばお花を植えたり花壇を整備したり、
掲示板に近隣のことを掲示することも良いでしょう。
例えばお花を植えたり花壇を整備したり、
掲示板に近隣のことを掲示することも良いでしょう。
いつも共用部分に気を配っている様子は、
入居者にとっても嬉しいことです。
入居者にとっても嬉しいことです。
はっきりとわかるようにすることで大家の意思表示として伝わります。
管理会社さんに清掃やゴミ置場のことも依頼しているなら、
気が付いたことをまめに連絡することも大切です。
気が付いたことをまめに連絡することも大切です。
保証会社を付けたのであれば、
その保証内容の説明も受けて知っておきましょう。
その保証内容の説明も受けて知っておきましょう。
そして、ご本人の状況や申し出に応じて、
イレギュラーな申し出に関しては
必ず契約書の特記事項として記載をしてもらいましょう。
イレギュラーな申し出に関しては
必ず契約書の特記事項として記載をしてもらいましょう。
大家さんも良い入居者さんが離れていかないような
工夫と努力をされると良いでしょう。
工夫と努力をされると良いでしょう。
究極の空室対策は
良い入居者さんに長期入居してもらうこと
良い入居者さんに長期入居してもらうこと
結論を言えば、良い入居者さんに長期入居してもらうことが、
究極の空室対策になります。
究極の空室対策になります。
そのためには、良い入居者さんであれば
大家さんも少し努力をして、
入居者サービスや対策を考えることはむしろ得策です。
大家さんも少し努力をして、
入居者サービスや対策を考えることはむしろ得策です。
入居者サービスのことを「テナントリテンション」といいます。
●更新料の段階割引はいかがでしょう。
普通賃貸借では2年契約で更新ありが通常です。
更新料を新賃料の1か月分をいただいて、
さらに2年、2年と更新をしていくわけです。
さらに2年、2年と更新をしていくわけです。
入居者さんにすれば、
2年毎に毎月の賃料以外に
1か月分とその契約に付随する家財保険料が負担となります。
2年毎に毎月の賃料以外に
1か月分とその契約に付随する家財保険料が負担となります。
中にはそれ以外にさらに更新事務手数料をとっているところもあります。
これが結構大きいのです
この更新料がネックになって退去になるケースが意外に多いのです。
その費用で新しいところに引っ越してしまおうと考えることは、
もし、あなたが入居者さんだったら？考えますよね！
もし、あなたが入居者さんだったら？考えますよね！
更新は50%にするとかの金銭的努力は大家さん側で出来ることではないでしょうか。
この更新料の考え方もさまざまあります。
そもそも更新料の定義付けは特になく、
長年の慣習として受け取り、臨時収入と考えていることもあります。
長年の慣習として受け取り、臨時収入と考えていることもあります。
しかしながら、むしろ長年継続して入居していただいたお礼と考え、
更新料の割引をしている物件であると表明すれば、
この物件の大家さんは良心的な大家さんと思ってもらえるのではないでしょうか。
更新料の割引をしている物件であると表明すれば、
この物件の大家さんは良心的な大家さんと思ってもらえるのではないでしょうか。
契約書などにも記載しておいた方が良いので
2年更新時に
次の時もこのまま入居していてほしい入居者さんから実施しても良いでしょう。
2年更新時に
次の時もこのまま入居していてほしい入居者さんから実施しても良いでしょう。
最終的には、実質の契約事務手数料レベルまでは可能ではないでしょうか。
●更新ごとの大切なこと
2年くらいたつと入居者さんの状況も変わっていることがあります。
たとえば、本人の携帯電話、職場や緊急連絡先、保証人様の変化など、
更新時には「更新時確認書」を再契約とともに記載をしてもらい、
変更点を必ず申請してもらいましょう。
災害時や事故などに即応できることは大切で、
古いデータが変わっていると連絡さえつかなくて困ります。
古いデータが変わっていると連絡さえつかなくて困ります。
管理会社さんがやってくれていれば大丈夫ですが、
ご自分で把握しなければならないときは
書面で最新情報を必ずいただいておきましょう。
ご自分で把握しなければならないときは
書面で最新情報を必ずいただいておきましょう。
●更新料割引などお金ではしたくないという大家さん
-
2年目にエアコンクリーニング
-
4年間に水回りの希望箇所クリーニング（台所・トイレ・浴室）
-
6年目にクロス張替サービス
など、更新してもらったら金銭ではなく、
サービスを提供することもアイデアと考えます。
サービスを提供することもアイデアと考えます。
それは、結果的には自分の資産であるお部屋、
建物のメンテナンスとともに資産価値の維持になるのです。
建物のメンテナンスとともに資産価値の維持になるのです。
大家業はサービス業です。
長年付き合ってきている管理会社さんだから、
信用しているからと
管理会社さんに丸投げで賃料の振込だけあればいいと考えていませんか。
できるだけ良い入居者さんを確保するためにも、
大家さんも審査をしましょう
信用しているからと
管理会社さんに丸投げで賃料の振込だけあればいいと考えていませんか。
できるだけ良い入居者さんを確保するためにも、
大家さんも審査をしましょう
いかに長く入居して賃料を支払ってもらうかに視点をおいて、
テナントリテンションに取り組みましょう。
テナントリテンションに取り組みましょう。
共用部はいつも明るく清潔に保たれている。
近隣のカフェ（スタバなど）のチケットをプレゼント、
などさまざまなことが考えられます。
近隣のカフェ（スタバなど）のチケットをプレゼント、
などさまざまなことが考えられます。
掲示板に地域のお祭り情報を書いてお誘いして
参加してもらうこともいいです。
参加してもらうこともいいです。
状況に応じてアイデアと知恵で、
人と人とのコミュニケーションが円滑になる人間関係を築くことで、結果的に、ここに住みたい住み続けてもいいかなと考えていただきましょう。
人と人とのコミュニケーションが円滑になる人間関係を築くことで、結果的に、ここに住みたい住み続けてもいいかなと考えていただきましょう。
気持ちが通じることは嬉しいものです。
大家さん、頑張ってください。
空室に悩む大家さんでも
素敵な入居者さんと出会える
フィーリングリフォーム®空室対策アドバイザーの鈴木です。
住む人の気持ちを考えた
想い描いた素敵な入居者さんと出逢える・・
そんな空室対策を想っています。
昨日は、『空室対策 ペルソナ設定ワークショップ』でした
今回もペリソナ設定ワークショップは、大盛り上がり！
無事、終了しました！
今回は、大家さんも、不動産会社さんも
管理会社さんも参加いただき
それぞれの立場からのご意見や
質問が飛び交っていました
その中で、不動産会社の方が
”入居してくれれば誰でもいい”という考えでは
後から、大変な苦労を背負うことになる”
とおっしゃっていたことが
強く心に残りました。
ほんとうに仰るとおり！！
と思ったので
回想も交えながらお話しします
長年付き合ってきている管理会社さんだから、
信用しているからと
管理会社さんに丸投げで
賃料の振込だけあればいいと考えていませんか？
できるだけ良い入居者さんを確保するためにも、
大家さんも審査をしましょう
大家さんが信頼している管理会社さんは、
これまでも熱心に募集活動をして
入居促進を図ってくれていると考えます。
これまでも熱心に募集活動をして
入居促進を図ってくれていると考えます。
しかし、管理会社さんは会社ですから従業員も入れ替わったり、
入居募集がうまくいかなくて空室がふえてくると、
順調に良い入居者さんばかりを決めてくれるとは限りません。
入居募集がうまくいかなくて空室がふえてくると、
順調に良い入居者さんばかりを決めてくれるとは限りません。
繁忙期ともなりますと管理会社さんも大忙し、
まず、お申し込みがあった時点で、管理会社さんから
「このような方がお申し込みがされていますがどうなさいますか？」
と申込内容を送ってくれるでしょう。
その内容をご自分でもご覧になって、
保証人や保証会社も納得が得られる申込で、
ご本人の状況も大丈夫そうであると
考えて了承されていますか?
保証人や保証会社も納得が得られる申込で、
ご本人の状況も大丈夫そうであると
考えて了承されていますか?
その保証内容も把握しないまま契約をお任せしていませんか？
私は、先日、若い２０代の新婚さんの入居申し込みに
仲介さんにあらかじめ了承を得て
連帯保証人のお父様に、このようなお電話を差し上げました。
保証人をお引き受けくださいましてありがとうございます。
この度は息子さんのご結婚おめでとうございます。
この度、当マンションをお借りいただくにあたり
連帯保証人様にご連絡を差し上げております。
〜中略〜
お若い二人なので、しっかりされているとはいえ
経験値はお父様にかないません
今後とも、お二人の良き相談相手となって
何かございましたら、ご連絡くださいますよう
お願いいたします。
とお話をして、
お父様の人となりもわかって安心しました。
お父様の人となりもわかって安心しました。
また、お父さんも貸主からの連絡で安心されたようでした。
大家さんは契約の相手方となりますので、
必要な内容はしっかりと把握して入居してもらいましょう。
必要な内容はしっかりと把握して入居してもらいましょう。
それが入居後のトラブル回避にもなり長く住んでもらえることにつながります。
大家さんが入居活動に積極的に参加することは、
これだけではありません。
これだけではありません。
賃貸物件の周辺の美化、
例えばお花を植えたり花壇を整備したり、
掲示板に近隣のことを掲示することも良いでしょう。
例えばお花を植えたり花壇を整備したり、
掲示板に近隣のことを掲示することも良いでしょう。
いつも共用部分に気を配っている様子は、
入居者にとっても嬉しいことです。
入居者にとっても嬉しいことです。
はっきりとわかるようにすることで大家の意思表示として伝わります。
管理会社さんに清掃やゴミ置場のことも依頼しているなら、
気が付いたことをまめに連絡することも大切です。
気が付いたことをまめに連絡することも大切です。
保証会社を付けたのであれば、
その保証内容の説明も受けて知っておきましょう。
その保証内容の説明も受けて知っておきましょう。
そして、ご本人の状況や申し出に応じて、
イレギュラーな申し出に関しては
必ず契約書の特記事項として記載をしてもらいましょう。
イレギュラーな申し出に関しては
必ず契約書の特記事項として記載をしてもらいましょう。
大家さんも良い入居者さんが離れていかないような
工夫と努力をされると良いでしょう。
工夫と努力をされると良いでしょう。
究極の空室対策は
良い入居者さんに長期入居してもらうこと
良い入居者さんに長期入居してもらうこと
結論を言えば、良い入居者さんに長期入居してもらうことが、
究極の空室対策になります。
究極の空室対策になります。
そのためには、良い入居者さんであれば
大家さんも少し努力をして、
入居者サービスや対策を考えることはむしろ得策です。
大家さんも少し努力をして、
入居者サービスや対策を考えることはむしろ得策です。
入居者サービスのことを「テナントリテンション」といいます。
●更新料の段階割引はいかがでしょう。
普通賃貸借では2年契約で更新ありが通常です。
更新料を新賃料の1か月分をいただいて、
さらに2年、2年と更新をしていくわけです。
さらに2年、2年と更新をしていくわけです。
入居者さんにすれば、
2年毎に毎月の賃料以外に
1か月分とその契約に付随する家財保険料が負担となります。
2年毎に毎月の賃料以外に
1か月分とその契約に付随する家財保険料が負担となります。
中にはそれ以外にさらに更新事務手数料をとっているところもあります。
これが結構大きいのです
この更新料がネックになって退去になるケースが意外に多いのです。
その費用で新しいところに引っ越してしまおうと考えることは、
もし、あなたが入居者さんだったら？考えますよね！
もし、あなたが入居者さんだったら？考えますよね！
更新は50%にするとかの金銭的努力は大家さん側で出来ることではないでしょうか。
この更新料の考え方もさまざまあります。
そもそも更新料の定義付けは特になく、
長年の慣習として受け取り、臨時収入と考えていることもあります。
長年の慣習として受け取り、臨時収入と考えていることもあります。
しかしながら、むしろ長年継続して入居していただいたお礼と考え、
更新料の割引をしている物件であると表明すれば、
この物件の大家さんは良心的な大家さんと思ってもらえるのではないでしょうか。
更新料の割引をしている物件であると表明すれば、
この物件の大家さんは良心的な大家さんと思ってもらえるのではないでしょうか。
契約書などにも記載しておいた方が良いので
2年更新時に
次の時もこのまま入居していてほしい入居者さんから実施しても良いでしょう。
2年更新時に
次の時もこのまま入居していてほしい入居者さんから実施しても良いでしょう。
最終的には、実質の契約事務手数料レベルまでは可能ではないでしょうか。
●更新ごとの大切なこと
2年くらいたつと入居者さんの状況も変わっていることがあります。
たとえば、本人の携帯電話、職場や緊急連絡先、保証人様の変化など、
更新時には「更新時確認書」を再契約とともに記載をしてもらい、
変更点を必ず申請してもらいましょう。
災害時や事故などに即応できることは大切で、
古いデータが変わっていると連絡さえつかなくて困ります。
古いデータが変わっていると連絡さえつかなくて困ります。
管理会社さんがやってくれていれば大丈夫ですが、
ご自分で把握しなければならないときは
書面で最新情報を必ずいただいておきましょう。
ご自分で把握しなければならないときは
書面で最新情報を必ずいただいておきましょう。
●更新料割引などお金ではしたくないという大家さん
-
2年目にエアコンクリーニング
-
4年間に水回りの希望箇所クリーニング（台所・トイレ・浴室）
-
6年目にクロス張替サービス
など、更新してもらったら金銭ではなく、
サービスを提供することもアイデアと考えます。
サービスを提供することもアイデアと考えます。
それは、結果的には自分の資産であるお部屋、
建物のメンテナンスとともに資産価値の維持になるのです。
建物のメンテナンスとともに資産価値の維持になるのです。
大家業はサービス業です。
長年付き合ってきている管理会社さんだから、
信用しているからと
管理会社さんに丸投げで賃料の振込だけあればいいと考えていませんか。
できるだけ良い入居者さんを確保するためにも、
大家さんも審査をしましょう
信用しているからと
管理会社さんに丸投げで賃料の振込だけあればいいと考えていませんか。
できるだけ良い入居者さんを確保するためにも、
大家さんも審査をしましょう
いかに長く入居して賃料を支払ってもらうかに視点をおいて、
テナントリテンションに取り組みましょう。
テナントリテンションに取り組みましょう。
共用部はいつも明るく清潔に保たれている。
近隣のカフェ（スタバなど）のチケットをプレゼント、
などさまざまなことが考えられます。
近隣のカフェ（スタバなど）のチケットをプレゼント、
などさまざまなことが考えられます。
掲示板に地域のお祭り情報を書いてお誘いして
参加してもらうこともいいです。
参加してもらうこともいいです。
状況に応じてアイデアと知恵で、
人と人とのコミュニケーションが円滑になる人間関係を築くことで、結果的に、ここに住みたい住み続けてもいいかなと考えていただきましょう。
人と人とのコミュニケーションが円滑になる人間関係を築くことで、結果的に、ここに住みたい住み続けてもいいかなと考えていただきましょう。
気持ちが通じることは嬉しいものです。
大家さん、頑張ってください。
