こんにちは

空室に悩む大家さんでも

素敵な入居者さんと出会える

フィーリングリフォーム®空室対策アドバイザーの鈴木です。

不動産会社の私は

うさぎさんの全日不動産協会に所属していまして

先日、ステップアップトレーニング　賃貸基礎編　を受講してきました

その中でも、一番深刻な賃貸トラブルと対処法について、有益な内容を早速シェアしますね！！

まず！管理会社は

①いつ、誰が、何をするのか

事前に決めておくことが大切です

②管理会社の上司は『行動』を管理する

結果を管理しない

家賃滞納の督促は嫌な仕事です！ツライ仕事です！

誰がやっても後のばしにする可能性があります

ただでさえネガティブなところに、さらに上司から

どうした？とか・・何やってんだとか言われたら、心折れるわ

次はこうやってみたら、とか、アドバイスが欲しいものですね

ほったらかしにしない！次やろう、僕も協力するよ、といった姿勢が大事

具体的には

滞納1日目〜3日目

→確認する（電話か書面）

この段階では、まだうっかりの可能性がある

その後連帯保証人に・・

連帯保証人への連絡も早めに！

このままだと、保証人さんに請求せざるを得なくなる、

申し訳ないが説得してください！と・・いう感じに

保証人さんをこちらの味方につけるようにする

ここで、「なんで、こんなに早く連帯保証人に連絡した」と入居者に言われたとしても

そりゃー、家賃滞納するあんたが悪い！！ときっぱり言いなさいと

講師の弁護士が関西弁でおっしゃっていました（笑）

 

 

別の、自主管理の大家さんは

毎月1日の午後に振込がなければ

しつこく、しつこく、着信拒否されても、あの手この手

とにかく少しでも遅れたら、大家さんうるさいという印象を植え付けるとおっしゃっていました。

 

 

まずは、借主がその物件に住んでいるかどうか

①電話してみる

②訪問してみる

③近所で様子を聞いてみる

④連帯保証人に事情を聞く

⑤勤務先に事情を聞く（ただし、プライバシーに関するので、家賃滞納の事実は伝えないで、在籍確認にとどめる）

 

①まずは借主に会い、本人から家賃滞納に至った原因を聞く

②借主本人が支払えない場合には、連帯保証人が代わりに支払ってくれるかどうかも借主に確認しておく

③具体的な話に入ったら、連帯保証人を交えて今後の未払い家賃の支払い方法について協議をする。協議がまとまったら合意書を作成する。

支払い方法は段階的に

①一括払い

②分割払い・・賃貸借契約を継続させるには毎月の家賃も発生するから、辺塞計画を立てる

③連帯保証の確認・・借主が未払い家賃を支払うと合意したときは、それが払えなかった時に備えて、連帯保証人が補償責任を果たす意思があるかないかを必ず確認する

できる限り早く未払いを解消させる

また、何回か、繰り返して信用ができない場合、

合意した分割払いを怠ったら、当然に賃貸借契約が解消となるという

失権約款を定めるという方法もあります

失権の約款があれば、万が一連絡が取れなくなっても

借主に内容証明郵便が届かなくても

賃貸借契約が解除されたことを前提に明け渡しを請求することもできるんだそうです

なるほど！！非常に勉強になりました！

 

 

 

賃料保証会社の利用は、保証料の負担はありますが確実に回収してもれえます

最近は保証会社を使うことを必須とする契約が増えています

大家さんにとってはありがたい条件ですね

だからと言って、保証会社代位弁済の状況で賃料未払いのまま、すみ続けてもらえるわけではありません

保証会社によっては、期間に上限がありますので注意が必要です。

滞納で、弁護士に依頼すると、半年かかり、費用も地方によって違いはありますが100万円くらいかかるようです。

その損失は重大です！

嫌なことは後回しにしがちですが、早めに行動することが

事を重大にしないコツのようです！

管理会社の私も心に言い聞かせました。

まさに、ステップアップトレーニングでした。

きょうも、ご覧いただきありがとうございました。